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　　。目前国内各主要城市都面临着办公楼供需失衡的问题，过去几年大量建设和供给的办公空间陆续入市，一定程度上超越了企业端的需求，导致出租率和租金普遍下滑。很多城市的产业园区名义上突出研发办公定位，但实际上更多是相对简单的办公空间，与商业办公楼功能类似，实质上形成了同质化竞争。产业园区研发办公类资产，之前的定位是以低于一般办公楼的租金提供与其接近的办公品质空间，而现在随着办公楼租金的持续走低以及产业园区项目的持续供给，部分办公楼的租金已经和产业园区近乎持平，以上更具性价比的逻辑已经难以接续。

　　二是区域局限性。他指出，目前产业园区REITs的国企发起人几乎都是当地的产业园区平台公司，理论上定位于开发、建设和持有当地的产业载体和空间，为当地的产业发展服务，不太可能像东久、联东那样构建遍布全国各地的投资组合。对某个区域而言，从产业到不动产市场，通常是高度关联、相互影响的。这种局限于当地的同类型资产组合，而且目前大多是持有单一项目，一定程度上限制了其通过资产和区域的多元化布局以分散风险的可能性，“也就是说，要差就都差的可能性比较大”。